Solo señalar una conversación que se traen Octavio y Sefuela (principalmente) a cuenta del espinoso asunto. A partir  de esta comentario de Octavio:

Tal que …

octavio Dice:

noviembre 11, 2012 at 8:03 am eEs bueno el video V.. pero con demasiados …Isis.
Esto a vueltas con lo de las hipotecas Sefuela. Mírame lo siguiente si puedes y quieres ( y los demás).
La hipoteca media en España es de 100.000 euros a 25 años y el problema que tenemos es de las hipotecas anteriores a 2012, por lo que la propuesta siguiente solo puede ser para las formalizadas antes de3 31/12/2011 y solo para la vivienda habitual.
El que se haya comprado una casa después de esa fecha ( estaría loco o tiene pasta) o sea su segunda vivienda o posteriores…ajo y agua, y lo sentimos mucho.
Para todos aquellos prestamos hipotecarios que se hubieran amortizado menos del 15%…. Dación en pago con opción de alquiler razonable (nada abusivo pero tampoco a pelo puta).
Para aquellos prestamos hipotecarios que se hubieran amortizado entre el 16 y 70%, se establece una suerte de copropiedad entre el hipotecante y el hipotecado, que como contraprestación al no pago de la hipoteca…mientras que no tuviera capacidad para reanudar dicho pago , tendría que pagar una cuota sustancialmente menor por uso y disfrute de la vivienda.
Por ultimo, para créditos hipotecarios amortizados en mas del 70%, moratorias y además, se utilizaría la deducción por vivienda como cuenta crédito fiscal que se podría destinar al pago a la entidad hipotecaria y se devolvería con las posibles devoluciones de impuestos que correspondería.
Me explico, la deducción por vivienda es del 15% de la cantidad pagada anualmente con una base imponible limite de 9045 euros…
Eso nos da una deducción máxima anual de 1357. En la hipoteca media, las cantidades superiores al 70% amortizado se corresponden con los 5 últimos años.
El importe de la cuenta de crédito fiscal seria por tanto de, 1357 x 5 años= 6785. Tratándose de dos cónyuges en declaración separada… 13570 euros, o sea dos añitos y pico de carencia (que es un desahogo) a compensar con las devoluciones de renta que le correspondan en los cinco años posteriores a la salida de la situación de insolvencia del deudor, al cabo de los cuales, el saldo se podría pagar en forma de aplazamiento.

  1. viejecita Dice:

    noviembre 11, 2012 at 10:02 am eOctavio
    Hoy estoy rebasada, entre la invasión dominical, y lo demás. Pero si consigo un ratito más para mí, copio este post tuyo y lo llevo al blog de Santiago Gonzalez, donde llevan un par de días a vueltas con lo de las hipotecas.
    Espero que no te moleste. Por supuesto diré de donde lo he copiado, para que vengan aquí y puedan también leer los textos de Sefuela.

  2. Sefuela Dice:

    noviembre 11, 2012 at 2:40 pm eTe lo miro con calma esta tarde. Ayer vi un par de artículos con propuestas razonables sobre el asunto y con menos efectos secundarios de los q percibo en lo q comentas. También los busco y te los enlazo.

  3. Sefuela Dice:

    noviembre 11, 2012 at 9:12 pm eDos buenos artículos sobre el tema y alguna matización. En el siguiente comentario voy con lo que tu propones:

    1- http://vozpopuli.com/economia/16953-nueve-ideas-que-hay-que-tener-en-cuenta-para-aliviar-el-sangrante-drama-de-los-desahucios
    Nada que objetar a lo que dice. En mi opinión el punto 2 es especialmente relevante.
    2-http://elpais.com/elpais/2012/11/09/opinion/1352417385_516847.html
    Este tiene puntos buenos y falla en ciertas cosas.

    Tu conoces mejor que yo la existencia de la posibilidad de acogerse por parte de un particular a concurso de acreedores, cosa que parece ignorar el articulista. Puedes criticar el procedimiento mucho mejor que yo, que apenas lo conozco.

    Aparte del problema de la seguridad jurídica, debido a la normativa internacional de contabilidad de productos financieros, la admisión de una dación en pago, con efectos retroactivos, para los contratos ya firmados que no la contemplan expresamente, supondría el inmediato reflejo en la cuenta de resultados de la banca de unas pérdidas ingentes.

    Una dación en pago equivale a un derivado financiero, la venta de una opción de venta por parte del banco. El valor de esto (si es regalado por el banco como consecuencia de nueva legislación) le supondría tener que reflejar como pérdidas alrededor de un 50% del valor total de las hipotecas concedidas.cuyo saldo vivo sea superior al valor del inmueble.

    De acuerdo conhttp://www.cincodias.com/articulo/economia/250000-hipotecas-superan-precio-viviendas/20110823cdscdieco_3/ , hace un año eran 250.000 hipotecas. Pongamos ahora 300.000 y demosles un importe medio de 200.000 euros. Para ello hacemos la asunción razonable de que son las que tienen mayor importe concedido pro ser las últimas y ser los precios de los inmuebles mas caros que la media viva.
    Supondría unas pérdidas de unos 30.000 millones a la banca,.que sería necesario aportarles para evitar su quiebra, con el consiguiente incremento en el déficit público y la necesidad de sacarlos de otro lado (recortes de gasto).

    Adicionalmente tendrían que dotar como pérdidas aprox. el 25% de todo el resto del saldo vivo de hipotecas, que viene a ser el valor actual del sobrecoste que se aplica al conceder una hipoteca con dación en pago sobre una de las normales (alrededor de 3% anual durante la vida del préstamo) .
    De acuerdo conhttp://www.elmundo.es/elmundo/2012/05/22/suvivienda/1337700082.htmleso sería el 25% de (1 billón- 200.000 ya titulizados- 60.000 que hemos considerado antes) habría que dar como pérdidas otros 185.000 millones , sumando un total de 215.000 millones. El sistema financiero y el Estado estarían quebrados.
    Adicionalmente, el coste de financiar una vivienda no sería inferior a euribor +4%, lo que obligaría a nuevos ajustes en el precio de las viviendas, auqnue eso no sería necesariamente malo.

    Voy con lo que comentabas. En otro comentario

    1. octavio Dice:

      noviembre 11, 2012 at 9:30 pm eUn momento que me pierdo….¿o sea que iniciar una ejecucion hipotecaria con el consiguiente gasto en abogados, procuradores y toda la demas patulea (sector entre los que me encuentro) y adjudicarse una vivienda por el 50% del valor de subasta y quedarser con inmueble vacio que no quiere nadie origina mas perdidas que …quedarse directamente con el inmueble por el saldo vivo de la hipoteca y ofrecer un alquiler al antiguo inquilino?

    2. octavio Dice:

      noviembre 11, 2012 at 9:55 pm e” del precio de tasación en la subasta”… Y los creditos con garantia hipotecaria , son creditos “privilegiados” a efectos de concurso…por lo que , mientras no se cambie el privilegio… a una persona cuya unica deuda es la hipoteca sobre la casa… de nada le sirve.

    3. Sefuela Dice:

      noviembre 12, 2012 at 1:18 am eLas pérdidas a las que me refiero son exclusivamente porque exista la posibilidad de dación en pago. Lo que habría que dotar como pérdidas (y reponer de capital) porque la Ley cambie y diga algo así como:
      Se dará por cancelada la deuda con el banco con la entrega de las llaves de la casa.
      Eso sin que entreguen una sola llave. A cada entrega de llaves los cálculos irían variando. Si se entregan muchas llaves, la oferta de inmuebles sube, los precios bajan y eso implicaría un incremento en las provisiones y en las pérdidas que tendrían que reflejar en la cuenta de resultados. Si algún banco hubiera sobrevivido hasta entonces, ya no lpao haría.

      Son normas internacionales de contabilidad. No las cambiarían para nosotros. Si decidimos no aplicarlas, daría lo mismo, porque alguien haría los cálculos para saber si lo que decimos vale o no en términos comparables internacionalmente.

    4. Sefuela Dice:

      noviembre 12, 2012 at 1:56 am eLo que dices en tu comentario de las 9.30 de iniciar la ejecución genera un montón de movimientos. Alguno se me escapará. Te cuento hasta donde llego.

      La principal diferencia con un cambio en la Ley es que las provisiones se van dotando sólo sobre los créditos y préstamos morosos, y no sobre la totalidad de los concedidos. con una tasa de morosidad teórica de un 12%, hablamos muy grosso modo de la octava parte que un cambio en la Ley. Esos son los cálculos del famoso informe de Oliver Wyman que han llegado a la conclusión de que hay que recapitalizar la banca en torno a 55.000 millones (me puedo equivocar en las cifras, que escribo de memoria)

      Entrando en mora, el banco debe dotar alrededor de un 25% del saldo vivo del préstamo y llevarlo a la cuenta de resultados como pérdidas.

      Para evitar eso ha habido bancos que han pegado patada p´alante y han dado un préstamo personal durante dos años para pagar las cuotas del hipotecario, pensando que la situación mejoraría. Ahora va aflorando ese problema. Otros han concedido quitas de hasta un 20% si traspasaban la hipoteca (y, por tanto el riesgo) a otro banco. Conozco también casos en los que han dado dos y hasta tres años de carencia que, como sabes, consiste en que pagas sólo intereses, no amortizas durante ese tiempo, te baja la cuota y alargas el fin del suplicio. Otra forma de dar una patada.

      Hay bancos más y menos flexibles para estas cosas. Normalmente no se negocia a nivel de sucursal, sino de dirección de zona o de departamento de recuperaciones, que es como le llaman en algunos sitios.

      Si no se ha conseguido hablar con alguien razonable, o el banco piensa que no hay prórroga que valga, empieza el proceso.

      El banco ya ha dado por perdido el 25%, otro 50% lo saca de la casa normalmente y se jode y palma el otro 25%. De hecho son pérdidas que afloran al final del proceso, con lo que entran a cuenta de resultados de otro año, que le viene mejor.

      Para el pobre hipotecado, empieza un calvario. Sigue debiendo al banco el 50% de lo que le han prestado, a lo que hay que sumar las costas de ambas partes del proceso, intereses de demora (que el banco da por semiperdidos pero es una pasta). Normalmente nunca terminará de pagarlo y necesitará hacer separación de bienes y otras triquiñuelas para sobrevivir.

      Un punto a tener muy en cuenta para una posible modificación y que no tendría problemas de dotaciones es el hecho de que (si no recuerdo mal) normalmente el banco se reserva la opción de solicitar el reintegro anticipado del total del préstamo en caso de x impagos de la cuota. Esto podría considerarse cláusula abusiva, puesto que dispara hasta el infinito el coste de los intereses de demora. Lo lógico sería que los intereses de demora se aplicasen tan sólo sobre la parte de la hipoteca que se ha dejado de pagar. En justicia debe ser sobre el total o la parte impagada de la cuota, incluyendo amortización e intereses no pagados, puesto que equivale a abrir un nuevo préstamo. Sigo en otro tocho

    5. Sefuela Dice:

      noviembre 12, 2012 at 2:35 am eVuelvo a tu planteamiento inicial. Recuerda que en todo préstamo al principio se pagan muchos intereses y poca amortización, y esto se va invirtiendo con el tiempo.http://www.bde.es/clientebanca/simuladores/simulador_hipotecario.htm

      Para una hipoteca de 120.000 euros a 25 años al 3% tardas algo más de 5 años en haber amortizado un 15% del préstamo y unos 19 años en haber amortizado un 70%. Si das la oportunidad de dación en pago para los que lleven amortizado menos del 15%, nos encontraríamos con que aquí entregaría su vivienda casi todo el mundo hipotecado en los últimos años.Son los que pierden dinero con la inversión y pueden comprar otra mas barata. Enriqueces de nuevo a los que especularon y arruinas a la banca. (si, ya se que hay casos y casos, pero hay que intentar buscar algo que no tenga efectos perversos).

      Para los que no lo veais. si yo compré una casa en 2008 por 130.000 euros, y ahora está a la venta la casa de al lado por 70.000, yo iré corriendo a darle las llaves al banco y anularé una deuda que tenía de 115.000 euros. Me cambio de casa y paso a tener una deuda de sólo 70.000 euros. Un chollo inmerecido tras tomar una decisión equivocada porque habré ganado 45.000 euros por la cara, ya que tendré que pagar menos en el futuro.

      El tema de la copropiedad lo veo muy complicado, Realmente ya es lo que existe mientras se va pagando. La casa es tuya, pero si no pagas pasa a disponer de ella el banco. No parece razonable dejar las cosas básicamente igual si pagas o si no lo haces. El incentivo a pagar desaparece.

      Se me ocurre una alternativa, basada en ingeniería financiera. Es relativamente compleja de gestionar por el banco, pero posible. No tiene efectos perversos que se me ocurran y me consta que se han hecho algunos experimentos en este sentido. Creo que seré capaz de explicarla.

      Se podría hacer que el plazo de las hipotecas fuera susceptible de ser cambiado. Supongamos que hago una hipoteca a 25 años en la que el hipotecado tenga derecho a decir que no va a pagar la siguiente cuota un total de 24 veces, y otros 12 a pagar tan sólo intereses. Eso supondría un extraordinario desahogo para el hipotecado. En esos 2 años en los que podría haber pagado media cuota puede ahorrar para pagarla completa los siguientes dos años, y además tiene otro año para pagar cuota reducida. Esto no sería gratis, sino que alargaría el plazo de la hipoteca. A ojo esos 25 años pasarían a ser cualquier cosa entre 25 (si se paga religiosamente)n y unos 30 (si se hace uso de las facilidades).

      El banco no tendría que dotar provisiones por pérdidas ni por morosidad y el hipotecado tendría facilidades. Cortas radicalmente los desahucios salvo los que son insalvables.

      La dificultad de aplicar esto se encuentra en los 200.000 millones de euros de hipotecas titulizadas, pero se podría destitulizar de manera selectiva.para aplicarlo en casos concretos.

      Ahora voy a currar un poco para mí y a dormir. Abrazos varios.

    6. octavio Dice:

      noviembre 12, 2012 at 7:27 am eSolo tienes en cuenta la visión de Señor Banco. Provisionar, es estimar unas “posibles” perdidas y llevarlas a la cuenta de resultados , si se da el hecho que se “provee” , la posible perdida se convierte en perdida real “ya” prevista, si no se produce tu “liquidas” esa provision y abres una nueva … pero si por culpa de una crisis tremenda en la que Señor Banco tiene muuuuuuusha curpa, mi empresa cierra , lo que puedes “proveer” con mucha mas certeza que la de la contabilidad del Banco , es que vas a la casquivana rue.

      a) Solo se admite para vivienda habitual. Luego ni segundas viviendas, ni piso costero , ni….
      b) Solo en caso de falta de recursos originados por estar desempleados u otra falta de recursos demostrable. O sea, que para nada cambio de casa por otra mejor y a mejor precio .

    7. octavio Dice:

      noviembre 12, 2012 at 10:47 am ePara una hipoteca de 120.000 euros a 25 años al 3% tardas algo más de 5 años en haber amortizado un 15% del préstamo y unos 19 años en haber amortizado un 70%. Si das la oportunidad de dación en pago para los que lleven amortizado menos del 15%, nos encontraríamos con que aquí entregaría su vivienda casi todo el mundo hipotecado en los últimos años.

      Cierto , justo ese colectivo es el que esta reclamando ayuda (*), puedes considerar que no se lo merece y que se jodan, se acaba el problema y el programa…o bien, consideras que hay que hacer algo…sigue el programa.

      Son los que pierden dinero con la inversión y pueden comprar otra mas barata. Enriqueces de nuevo a los que especularon y arruinas a la banca. (si, ya se que hay casos y casos, pero hay que intentar buscar algo que no tenga efectos perversos).

      No entiendo muy bien la palabra especulación en este contexto… ¿se compraron una casa porque sabían que los echaría del curro y no podrían pagarla y habría una modificación legislativa que les permitiría comprarse una mas barata y mejor?..Joer.. y si eso fuera así… ¡para que queremos expertos en economía! …cuatro o cinco de estos profetas y tenemos la economía mas pujante de occidente en cuatro días.

      (*) No estoy tan seguro , están cayendo avalistas como moscas , padres que avalaron a sus hijos, rondos de emigrantes…etc.-

      Para los que no lo veáis. si yo compré una casa en 2008 por 130.000 euros, y ahora está a la venta la casa de al lado por 70.000, yo iré corriendo a darle las llaves al banco y anularé una deuda que tenía de 115.000 euros. Me cambio de casa y paso a tener una deuda de sólo 70.000 euros. Un chollo inmerecido tras tomar una decisión equivocada porque habré ganado 45.000 euros por la cara, ya que tendré que pagar menos en el futuro.

      Si compraste una vivienda por ese precio en 2008, significa que a efectos de ejecución seguro que tienes una cláusula que indica que , se tasa a efectos de ejecución en el capital, mas intereses, moratorios mas costas..total…169000.
      Cuando te larga la empresa por causas objetivas , resulta que te quedaban por pagar 115.000 según tu ejemplo.
      Luego se lo adjudica el Banco en subasta por el 60%, por lo tanto , se esta adjudicando un bien de 130.000 euros por 102000 euripos aproximadamente, con lo cual te queda de deuda, importe por el cual el banco prosigue su incansable acoso (o justo deseo de cobro, según se mire), 13.000 euripos.
      ¿ No seria mejor , ahorrarse el proceso y que el banco se quedara el piso por los 115000 euros?
      Si, me responderás…pero es que el banco no quiere bienes inmuebles y además la vivienda ahora vale menos..cierto, ¿ cuanto menos…el 40%? …fale, valor actual de la vivienda 78.000, como el banco se la adjudicado por 102.000 , la perdida para el banco es de 24.000 putos euros , pero …ha cobrado cuotas hasta mi impago… por valor 30.000 euros, y le debo encima 13.000…
      El banco no quiere inmuebles, bien… ni yo …hipotecas, y en circunstancias normales nos deberíamos joder los dos…pero , ahora no estamos en circunstancias normales.. y los bancos se les esta tratando desde esa excepcionalidad… luego, me parece que tb se debe contemplar eso para la otra parte del problema.
      OJO… que tu haces de poli malo hipotecario y yo , de poli bueno populista, pero proponer ideas y rebatirlas , es un buen ejercicio.

    8. Esopra Montaraz Dice:

      noviembre 12, 2012 at 12:31 pm eLa verdad es que es interesante todo lo que aquí habláis.

      El problema es verdaderamente diabólico, con riesgos enormes para todos sin excepción, pero que habiéndose convertido en “sistémico” (sí, como las cajas que no se pueden dejar caer), habrá que tratar de alguna manera, manera que por supuesto no es sencilla, aquí mismo se puede ver, tiene que salvaguardar numerosos intereses y evitar por otra parte los incentivos perversos y el riesgo moral, aparte de los efectos imprevisibles que pueda tener y que por eso mismo, su imprevisibilidad, que Dios nos coja confesaos.

      Qué putada.

Se puede seguir comentando allí. La pongo como entrada sólo para los que no la hubieran visto.